Hàng xóm xây nhà lấn đất, xây trái phép vào phần đất của mình — có buộc tháo dỡ được không? Thủ tục hành chính qua UBND và khởi kiện tòa dân sự 2026.
1. Công trình bị coi là xây dựng trái phép
- Xây không có giấy phép (nơi bắt buộc phải có)
- Xây sai giấy phép (sai vị trí, diện tích, số tầng)
- Xây trên đất không được phép (đất nông nghiệp, hành lang bảo vệ)
- Xây lấn sang đất của người khác hoặc lòng đường, vỉa hè
2. Con đường hành chính — Yêu cầu UBND xử lý
- Nộp đơn tố cáo/khiếu nại đến UBND xã/phường nơi có công trình vi phạm
- UBND kiểm tra thực địa (trong 7 ngày) và lập biên bản vi phạm hành chính
- Ban hành quyết định xử phạt và yêu cầu tháo dỡ
- Nếu không tự tháo dỡ → UBND ra quyết định cưỡng chế
3. Con đường dân sự — Khởi kiện ra Tòa
Phù hợp khi có tranh chấp quyền sở hữu đất hoặc UBND không xử lý. Yêu cầu có thể đưa ra Tòa:
- Buộc tháo dỡ công trình lấn sang đất của mình
- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu
- Bồi thường thiệt hại
4. Bài học từ thực tiễn
Bản án 92/2024/DS-PT (TAND Cấp cao Đà Nẵng): Tòa bác yêu cầu tháo dỡ của nguyên đơn vì xác định đất đang tranh chấp thực chất là của bị đơn. Bài học: Trước khi yêu cầu tháo dỡ, cần xác nhận chắc chắn phần đất đó là của mình.
Cần tư vấn pháp lý miễn phí?
Luật sư Lê Ngọc Nam – CCHN 16933 – Đoàn Luật sư TP.HCM
Hai Loại Tháo Dỡ Công Trình — Xử Lý Khác Nhau
Công trình xây không phép/sai phép trên đất của chính mình: UBND cấp huyện ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính + buộc tháo dỡ theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Phạt tiền 40–80 triệu đồng (tổ chức gấp đôi) tùy mức độ. Nếu không tự tháo dỡ → UBND tổ chức cưỡng chế, chi phí do người vi phạm chịu.
Công trình xây lấn chiếm đất người khác: Chủ đất bị xâm phạm có thể khởi kiện tại Tòa yêu cầu tháo dỡ và bồi thường theo Điều 175, 176 BLDS 2015. Kết hợp với khiếu nại hành chính cho nhanh hơn.
Quy Trình Khi Hàng Xóm Xây Lấn Sang Đất Mình
- Chụp ảnh, quay video hiện trạng ngay khi phát hiện (có GPS + timestamp)
- Đến Văn phòng Đăng ký đất đai lấy bản đồ địa chính xác nhận ranh giới
- Gửi đơn khiếu nại đến UBND xã/phường yêu cầu hòa giải và lập biên bản
- Nếu hòa giải không thành → khởi kiện tại TAND Khu vực nơi có đất
Không tự ý phá dỡ công trình của hàng xóm dù biết họ sai — đây có thể bị coi là hành vi "hủy hoại tài sản" và bị phản kiện.
